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補地價小知識
所謂補地價,就是向房屋署支付折扣差額,計算公式如下:

須付金額 = 補價時市值 x 折扣率*

折扣率 = [(購入時市值 - 購入樓價) / 購入時市值 x 100%]

舉例說,單位在2000年時市值$200萬,房署以$140萬售出,到2017年時單位市值升至$210萬,那麼計算補價就是:$210萬 x [($200 - $140萬)/$200萬] = $210萬 x 30% = $63萬

申請補價時,業主需向房屋署提交補價申請書(有分屆滿五年轉讓限制/未屆滿申請書),填妥後連同樓契副本及手續費6,230元交回所屬的租約事務管理處或房屋委員會(房委會)總辦事處,如果在指定限期內繳付補價,手續費可從補價中 扣除。

之後房屋署會發出「補價申請認收通知書」,然後會為單位實地視察和估價,約3個星期後就會向業主發出「評估補價通知書」。在「評估補價通知書」發出日期起計,業主須在2個星期內繳付補價,否則要重新申請和再付手續費。

成功補價後,房屋署會即時發出收據,之後會向業主發出「解除轉讓限制證明書」,業主就可以與律師在土地註冊處解除單位轉讓限制的登記。

補完地價,單位就Free晒,想賣又得,想出租又得,想做按揭都得。
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房委會知道有財政困難的資助房屋業主需要,特為 未補地價的資助房屋提供免補加按計劃,批准單位業主重新按揭以解決財政。

計劃正式名稱是重新按揭(加按)計劃,若業主希望加按單位,就必須事先獲得房屋署署長批准,其中須給予可接受的原因解釋。房署現例出可獲批准的原因包括:

籌措醫藥費;
家庭成員的教育費;
殮葬費;
業主因離婚 / 分居而致需向配偶付還樓價或支付贍養費;
業主因生意出現財政困難,以致難以應付開支。

我們睇下房署的「重新按揭」計劃(#免補加按)到底申請?程序如何?

上篇講及申請「重新按揭」計劃需要有一個恰當理由讓房署批准,而整個申請過程中,業主首先要向房署遞交申請表和手續費4,000元,等待房署批出「#重新按揭准許證明」;

業主亦可以在向房署交申請表前,事先到指定銀行提出申請,由銀行作初步批核及發出「#按揭初步意向書」。在取得房署批核「重新按揭准許證明」和「按揭初步意向書」後,銀行作出批核覆檢,整個申請過程中不斷需要房署/銀行兩邊走的文件往來。

通常「重新按揭」的申請到完成需時6個月左右(過程無太多枝節),業主就能順利取得加按貸款。在申請時業主要注意,房署不會為單位作加按的擔保
房署的「重新按揭」計劃(#免補加按)跟一般加按不同,不能「盡按」,即借款金額有所限制。

因為「重新按揭」是房署因應業主需要特別安排,房屋署對批出的加按許可,會設有貸款額上限,從業主實際需要金額和加按計算貸款條件中,批准 #兩者中較低的金額,目的為防止機制被濫用。

計算免補加按的最高貸款額時,會涉及單位估價 和未清還按揭貸款額,算式如下:

最高加按貸款額 = 房署在申請加按當天所評定的單位市值在扣除補價後的餘額×80%-未清還的按揭貸款額

據知,房署的估價並非以綠表市場成交價作準則,而是按照物業在現價市場補地價後作評估。

舉例說,有一居屋單位申請「重新按揭」(#免補加按),申請當日房署評定單位市值150萬元,咁
房署在申請加按當天所評定的單位市值在扣除補價後的餘額=90萬元;

假設單位仲有40萬元的置業按揭未清還,整條算式就是:

最高加按貸款額=90萬元×80%-40萬元=32萬元

那麼單位在向銀行申請重新按揭時,最多只能借到32萬元。所以,別以為可以利用「重新按揭」計劃套現多餘錢吃喝玩樂。
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